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Immobilienfonds investieren in der Regel in Gewerbeimmobilien, so etwa Gewerbehallen oder Bürogebäude. Man unterscheidet sie in geschlossene und offene Fonds.

Investieren geschlossene Immobilienfonds in nur ein einziges Objekt, können offene Immobilienfonds in einige Hundert Immobilien investieren. So wird ein Mix erreicht, der das Risiko des Anlegers deutlich reduziert. Auch kann ein offener Immobilienfonds in verschiedenen Ländern investieren, was ebenfalls das Risiko senkt.
Anleger können sich an offenen Immobilienfonds bereits mit kleinen Summen von 500 Euro beteiligen, die Mindestanlagesummen geschlossener Immobilienfonds liegen hingegen zwischen 5.000 – 20.000 Euro.

Die Erträge der Immobilienfonds werden in jedem Fall aus den Mieteinnahmen der Objekte erzielt. Diese werden, abzüglich der notwendigen Verwaltungskosten und Fondskosten, an die Anleger ausgeschüttet.

Ein offener Immobilienfond eignet sich für sehr sicherheitsorientierte Anleger, die ihr Geld langfristig anlegen wollen. Viele dieser Fonds weisen sogar den Status „mündelsicher“ auf. Somit sind sie für langfristige Sparer interessant, auch kann ein Sparplan mit einer Mindestsumme von 50 Euro monatlich abgeschlossen werden.
Die Erträge offener Immobilienfonds liegen bei 4-6% p.a., Schwankungen fallen gering aus.
Auch steuerlich weisen diese Fonds Vorteile auf, denn je nach Anlageschwerpunkt bleibt ein Teil der Ausschüttung steuerfrei, auch nach Einführung der Abgeltungssteuer 2009.

Geschlossene Immobilienfonds hingegen weisen deutlich höhere Risiken auf. Da hier nur in ein Gebäude investiert wird, sind die Anleger auf die Mietzahlungen angewiesen. Daher ist es unumgänglich, das Verkaufsprospekt zu studieren, um den Mieter sowie die Dauer des Mietvertrages zu erkennen. Fonds, die mit Mietern einwandfreier Bonität zusammenarbeiten und langfristige Mietverträge abschließen, können somit als relativ sicher eingeschätzt werden.
Die Erträge geschlossener Immobilienfonds liegen, je nach Objekt, zwischen 6-10% p.a.
Geschlossene Immobilienfonds waren bis 2005 vor allem wegen ihrer hohen Anfangsverluste begehrt, die steuerlich geltend gemacht werden konnten. Dieses Steuerschlupfloch gibt es nicht mehr.

Renommierte Immobilienfondsgesellschaften in Deutschland sind u.a. BBV Immobilien Fonds, DEGI – Deutsche Gesellschaft für Immobilienfonds, DWS Investments oder H.F.S. Immobilienfonds.